Şehir yaşamının yoğunluğundan uzaklaşıp,

doğayla uyumlu bir hayat kurmak isteyen yatırımcıların

aklını en çok kurcalayan konulardan birisi de bağ evi yapımıdır.

İmarsız, tarla niteliğindeki bir arazi üzerine;
yasal çerçevede “bağ evi” inşa edebilmek için hangi koşulların sağlanması gerektiği ve

hangi resmi işlemlerin takip edilmesi gerektiği, önemli bir konudur.

İlgili imar düzenlemelerinde

tarım arazilerini korumak ve

plansız yapılaşmayı önlemek amacıyla;
bu süreç, belirli ve katı kurallar ile sınırlandırmıştır. 

Tarım topraklarında müstakil yaşam kurmak harika bir fikir olsa da

bu sürecin, kanunların izin verdiği kurallara tabi olduğunun altını çizen

İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi,

şunları söyledi: 

“Tarım arazilerinde, kendi bağımsız yaşam alanınızı oluşturmak;

cazip görünse de bu süreç, yasal düzenlemelerle belirlenen sıkı kurallara bağlıdır.

Herhangi bir araziye yatırım yapmadan veya inşaata başlamadan önce

bağ evi yapımına ilişkin, gerekli şartları;
teknik açıdan detaylı bir şekilde değerlendirmek, büyük önem taşıyor.

Bu koşulları karşılamayan veya

belediyeden ruhsat alınmadan kaçak şekilde inşa edilen yapılar,

para cezaları veya yıkım yaptırımlarıyla karşı karşıya kalabiliyor.

Bu nedenle;
yasal prosedürlere eksiksiz uyarak ve

belirlenen kurallar çerçevesinde hareket ederek;
gayrimenkul yatırımınızı, güvenli ve sorunsuz bir şekilde gerçekleştirebilirsiniz.” 

Bağ evi yapmak için izlenmesi gereken kritik aşamalar nelerdir? 

Halil İbrahim Dindi;
bağ evi yapımına ilişkin yasal şartlar,

gerekli arazi büyüklükleri ve

belediyelerin ruhsat süreçlerine ilişkin değerlendirmede bulunarak; şunları anlattı.

1-Bağ evi için gerekli minimum arazi büyüklüğü şartı nedir? 

İmar Kanunu ve Toprak Koruma Kanunu çerçevesinde,

imarsız bir tarla üzerine yapı inşa edebilmenin temel şartı; arazinin büyüklüğüne bağlıdır.

Bağ evi yapımına ilişkin gerekli koşullar incelendiğinde,

en önemli ve bağlayıcı kuralın; arazinin en az 5.000 metrekare olması gerektiği görülür.

Tapuda kayıtlı alan bu sınırın altında kalıyorsa;

örneğin, 4.900 metrekare ise;
söz konusu araziye, yasal olarak; sabit bir yapı yapılmasına izin verilmez.

Bu nedenle;
arazi satın alma sürecine başlamadan önce

gerekli şartlar listesinde, metrekare uygunluğunu mutlaka; ilk sırada değerlendirmelisiniz.

2-Kadastral yol cephesi zorunluluğu ve bağ evi yapım şartları nelerdir? 

Arazinin 5.000 metrekare olması;

tek başına, inşaat ruhsatı almak için yeterli bir koşul değildir.

Bir diğer kritik gereklilik ise;
parselin, kadastro planında yer alan resmi bir yola;

en az 25 metre cepheye sahip olmasıdır.

Resmi yolu bulunmayan, kapalı konumdaki bir tarlada bağ evi yapmak için

alternatif bir yasal çözüm, bulunmamaktadır.

Mahkeme yoluyla geçit hakkı elde etmek ya da

komşudan fiilen yol kullanımı sağlamak,

ruhsat için geçerli sayılmaz ve yolun mutlaka; resmi kayıtlarda yer alması zorunludur.

3-Bağ evi için yapılaşma oranı ve metrekare limitleri nedir? 

Arazinin büyüklüğü ve kadastral yol cephesi şartları sağlandıktan sonra

bir sonraki adım; yapılacak yapının, mimari açıdan doğru şekilde projelendirilmesidir.

İmar mevzuatına göre, bağ evi yapımının temel kriterlerden birisi;
toplam inşaat alanının, arsanın yüzölçümünün %5’ini aşmaması zorunluluğudur.

Arazi ne kadar büyük olursa olsun;
örneğin, 20.000 metrekarelik bir parselde dahi;
inşaat alanı, en fazla 250 metrekare ile sınırlandırılır.

Ayrıca;
yapı yüksekliği, 6,50 metreyi geçemezken;
yoldan ve komşu parsellerden en az 5 metre çekme mesafesi bırakılması da

zorunlu kurallar arasında yer alır.

4-Bağ evi için gerekli resmi izin ve ruhsat aşamaları nelerdir? 

Tüm fiziksel şartları eksiksiz şekilde sağladıktan sonra

inşaata ya da hafriyat çalışmalarına başlamadan önce

ilgili kamu kurumlarından, gerekli resmi izinlerin alınması zorunludur.

Resmi süreçte;
bağ evi yapımı için gerekli şartlar nelerdir ve

hangi belgelerin hazırlanması gerektiği sorusu;
sürecin en kritik aşamalarından birisini oluşturur.

İlk olarak;
arazinin bulunduğu İl veya İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü’nden

“tarımsal amaçlı yapı” yapılabileceğine dair;
uygunluk görüşü ya da tarım dışı kullanım izni alınmalıdır.

Bu onayın ardından, hazırlanan mimari ve statik projelerle birlikte;
belediyenin İmar Müdürlüğü’ne başvurarak, yapı ruhsatı süreci resmen başlatılacaktır.