KONUTDER​ Başkanı Ramadan Kumova,

TÜİK tarafından açıklanan,

Kasım 2024 Konut Satış İstatistikleri verilerinin ardından;
2024 yılının genel değerlendirmesi ile birlikte,

2025’e dair; beklentilerini kamuoyu ile paylaştı.

 

''Türkiye genelinde konut satışları;
Kasım ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre;

%63,6 oranında artarak, 153 bin 14 oldu.

 

Yılın ilk yarısında; sektörde ciddi bir durgunluk hakimken;
yılın ikinci yarısında, konut satışlarında kayda değer yükselişler başladı ve

Kasım ayında, Ekim ayına göre; %7,3’lük bir düşüş gerçekleşmiş olsa da

2024 ilk 11 ayında, 2023 ilk 11 ayına göre; konut satışları %16,4 artmış durumda.

 

Diğer yandan,

2023’e göre; 2024 ilk 11 ayında,

1.El satışlar %24,2 artarken,

2.El satışlar %13,0 artış gösterdi. 

İpotekli satışlarda ise; %21,3 düşüş gerçekleşti.

Yabancıya satışta ise; düşüş devam ederek,

ilk 11 ayda geçen seneye göre; %35,1 düşüş gerçekleşti.

 

Konut satışları;
Kasım ayında, Ekim ayına göre;
Türkiye genelinde azalmış olsa da

İstanbul’da geçen aya göre % 6,1 artış ile

26 bin 320 adet konut satışı gerçekleşti.

Bu, İstanbul için son 23 ayın en yüksek satış adedi olarak; göze çarpıyor.

 

•

 

Birçok yerde ve birçok farklı segmentte konut satışı oluyor.

Sektörde hareketlenme olduğu aşikar.

Özellikle de düşük ve orta gelire hitap eden markasız konutlarda,

anlamlı bir canlılık olduğunu düşünüyoruz.

 

Faiz, borsa, altın, kripto gibi yatırımlardan kazanan yatırımcının,

konut fiyatları artışa geçecek öngörüsü ile alıma yöneldiği kanaatindeyiz.

 

Faiz düşüşü olması halinde, bu etki genele sirayet edecektir.

2025 ikinci çeyreğinden itibaren;
genele yayılan bir hareketlenme olacağı düşünüyoruz.

 

Açıklanan Kasım verileri ile artış eğilimi sürüyor ve

kuvvetle muhtemel, Aralık sonuçları da benzer şekilde gerçekleşecektir.

Bu durumda; 2024 sonunda, konut satışları 1.4 milyonu aşacağı kesinleşti.

 

•

 

TÜİK verilerine göre;
Kasım ayında Türkiye genelinde ipotekli konut satışları,

bir önceki yılın aynı ayına göre;
%315,7 oranında artarak 21 bin 804 seviyesine geldi.

Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise;

%14,2 olarak gerçekleşti.

 

Konut satışlarında ipotekli satışlar %14’lerde seyrederken,

satış yapabilmek adına;

üreticiler, kendi vadelendirme modellerini müşteriye sundular.

Bu da finansman yükünü üstlenen üreticiler için

önümüzdeki dönemlerde ekstra yük oluşturacaktır.

 

Sağlıklı ve dengeli piyasa koşullarının oluşabilmesi için

ipotekli (kredili) satışların oranın %50’lerin altına düşmemesi, kritik öneme sahip.

Geçtiğimiz dönemde, ipotekli satış oranları %4’lere kadar gerileşmişti.

Bugün geldiği seviye %14 gibi ciddi bir artışa işaret etse de

halen; arzu edilen seviyenin çok altında.

 

•

 

TCMB Kasım ayı Konut Fiyat Endeksi raporuna göre;
Kasım'da aylık bazda %2.8,

yıllık bazda nominal olarak %29.4 oranında artış kaydedilse de

enflasyon ile karşılaştırıldığında,

yıllık rakamın reel olarak karşılığı, %12 düşüşe işaret ediyor.

 

İnşaat maliyetleri ise; son açıklanan veride %39,4 artış gösterdi.

Konut Fiyatları, tüfe ve inşaat maliyetleri karşısında reel olarak; değer kaybetti.

Reel olarak; bu azalma, 2024 yılının başından beri;
yaklaşık 11 aydır devam etmekte.

 

Dolayısıyla; 2024’ün ikinci yarısından itibaren,

insanlar konuttaki fırsatın farkında ve birikimlerini konuta yönlendiriyorlar.

 

Diğer yandan;
İstanbul’daki üretim maliyetleri, çok daha yüksek seyrediyor.

İTO’nun açıkladığı İnşaat Malzemeleri Endeksi’ne göre;
Kasım ayında nominal olarak %92,4 artış gösterdi.

Aynı dönemde İstanbul Konut Fiyat Endeksi ise; %26,2 artış gösterdi.

 

•

 

Ülkemizin her yıl 700 bin yeni konuta ihtiyacı var ve

2023’te üretim 504 bin seviyesinde gerçekleşirken;
bu yıl sonu tahmini de 482 bin civarında olacağı yönünde.

 

Son birkaç yıldır;
1. El konut arzındaki düşüş, 2. El konut stokları ile dengelendi ancak;
2. eldeki ürün stoku son 3 yılda azalarak, önümüzdeki dönemde;

1. El’deki arz eksikliğini karşılayamayacak seviyenin altına gelecektir.

 

2. El konut satışlarındaki düşüş trendi devam ederse ki;
eğilim maalesef bu yönde görülüyor,

önümüzdeki 2 yıl içerisinde konut arz sıkıntısı;
sosyolojik bir boyut kazanarak,

yerini bir barınma krizine bırakacak gibi görünüyor.

 

Bu durumdan çıkışın ilk adımı olarak;
1. El konut satışlarını hızlandıracak konut kredilerinde,

faiz indirimi gibi tedbirlerin ivedikle alınmasıdır.

 

Konut satışlarına bakıldığında;
1. El konutların payı %30,

2. El konutların ise; payı %70 seviyelerinde gerçekleşiyor.

 

Bu dengesiz tablo, üretimin önündeki önemli engel.

 

Kredi faizlerindeki iyileşme ile 1. Eldeki satış oranı %50’lere gelebilmeli ki;
yeni üretimler için de kaynak oluşturulabilsin. 

Böylelikle; arz sıkıntısının ilk ayağı çözülecektir,

devamında; konut üretiminin önündeki en büyük engel olan

arsa maliyetlerini düşürecek formüller üzerinde, durulmalıdır.

 

•

 

Toplumun önemli bir bölümünü oluşturan;
orta gelir grubu, orta alt gelir grubu ve alt gelir grubu için

yeteri kadar konut üretilemiyor.

Bu ihtiyaç karşılanamadığında da, konut sahiplik oranımız hızla düşüyor.

 

Son 16 yılda, dar gelirlinin ev sahibi olma oranının;

%61'den %48'e gerilediğini görüyoruz.

 

Öte yandan; ev sahibi olamayan dar gelirli, kiraya geçiyor.

2007’de, dar gelirli her 100 kişiden 18’i kirada otururken;
bu sayı, 2023 yılında neredeyse ikiye katlanarak; 34,7’ye çıkıyor.

Rakamlar böyle olunca da;
kiralık konut piyasası enflasyonu,

enflasyon da tekrardan kiraları etkileyerek; bir kısır döngü oluşturuyor.

 

Son dönemde, TOKİ’nin üretimi artırmak için

yeni ihalelere hız vermesi, memnuniyet verici ancak;
kamu-özel sektör konusunda yapılacak strateji ve planlama ile

sorunu çözme adına; daha doğru bir çözüm getirilebilir.

 

•

 

2025’te yapılması beklenen konut kredisi faiz indirimleri,

piyasaya soluk aldıracağını düşünüyoruz.

 

Kasım sonunda açıkladığımız,

Konutder Sektörel Beklenti Anketimiz’de de

üyelerimizin, konut arzında faizlere paralel bir artış beklentisi var.

 

Ankete göre;

üyelerimizin %31,8’i, önümüzdeki 6 ayda üretimin artacağını belirtirken;

anketin bir önceki döneminde bu oran, %0 idi.

 

2024’ün ikinci yarısından itibaren rakamların düzeliyor olmasını,

daha sağlıklı bir piyasaya yönelik,

umut verici bir adım olarak değerlendiriyoruz ancak;
kısa süredir esen bu olumlu rüzgarın da

yanıltıcı olmaması gerektiğinin altını çiziyoruz.

 

Dolayısıyla; faizlerin düşmesiyle birlikte,

2025’te konut arzında, görece bir artış olacaktır.

 

Diğer yandan;
son dönemdeki konut satışları ile birlikte değerlendirdiğimizde,

konutlarda reel fiyat düşüşü; belli oranda alıcıları teşvik etmiş durumda.

 

Hem fiyatlarda, hem de satış adedinde bir hareketlilik var.

Konut sektöründe, 2025’in ikinci çeyreğinden başlayarak;
fiyatlarda reel anlamda bir artış olacağını, tahmin ediyoruz.

 

Konut kredi faizlerindeki gelişmeler doğrultusunda;
2025 yılı genelini dikkate aldığımızda,

konut; yatırım liginde en kârlı alanlardan birisi olabilir.''