Türkiye’de konut sektörü üzerinden coşkulanmaya devam etsin; ortada biriken konut stokları ve oluşan fiktif değerler üzerinden sonuç alamıyor. Medyanın hep bir ağızdan coşkulamasına rağmen istenen sonuç alınamıyor.

Bunda risk algısının yükselmesiyle birlikte vatandaşın dolar ve altına olan yönelimi kadar, iş dünyasının da burayı bir finansman modeli olarak kullanmaktan vazgeçmesinin de ciddi anlamda etkisi var.

Bu belirttiğim konu biraz aklınızı karıştırabilir ama bundan bir kaç sene önce bir sanayicinin bana anlattığı bir anekdotu tekrar paylaşayım. Nakit ihtiyacını karşılamak, hammadde alımından, işçilik giderlerine karşılamaya kadar sıkışmamak için uyguladığı b.ir yöntemden söz ediyorum.

Kenardaki tasarrufuyla yeni projelerden alım yapıp, aradan geçen kısa süre içinde satıp, aradaki farkı da finansman olarak kullandığını söylemişti. Nedenini sorduğumda da ‘başka türlü üretim yaparak o maliyetleri karşılamak mümkün olmuyor’ diyerek de Türkiye’nin acı bir gerçeğini ortaya koymuştu.

Ne yazık ki bu kapı kapandı. Bankaların da proje bazlı değil, ipotek bazlı krediler verdiğini biliyoruz. Ortadaki problemin büyüklüğü pandemi sürecinde 6 ay ödemesiz verilen kredilerin ödeme zamanı gelince yeni yapılandırma teklif edilmesinden belli.

Yurtdışından finans deseniz o zaten gelmiyor. Olanı da yanlış kur politikasıyla ve Merkez Bankası’nın sonuçsuz mücadelesiyle kaybettik. Buradan kaçacak olanlara ucuzdan dolar alma olanağı sunan ilginç bir ekonomi yönetimi anlayışıyla bugüne ulaştık.

Nitekim tüm bu yaşananlar sermayenin de buradan kaçmasına neden oldu. Sadece yabancı değil, yerli sermayenin de... Şimdi Maliye bunun peşine düşecek ve Eylül sonu itibariyle 71 ülkeden kimlerin para götürdüğünün yanıtını isteyecek.

Bu yanıtı verirler mi bilemem ama insanların tasarrufunu nasıl değerlendireceği konusunda özgür olduğunu düşünürseniz, yasal sınırlar içerisinde buna yapacak bir şey yok. Elbette yasa dışı kazanıp, yasa dışı yollarda dışarı çıkardıysa bu zaten konumuz değil.

Siz gidenin oranı merak ettiğiniz kadar ‘neden gidiyor’ sorusunu sormadığınız sürece de sonuç alamayacağınız bir göstermelik hareket içinde olacaksınız. Oysa reel sektör de yatırımcı da arayış içerisinde.

İşte tüm bu gerçeklerin gölgesinde geçtiğimiz günlerde ABD’den gelen emlak brokeri çiftin anlattıkları bana çok ilginç geldi. Miami’de kiracı ve geri satın alma garantili değerinin çok altında emlak satışı ile kısa sürede yurtiçi sağlanamayan ve yurtdışından gelmeyen finansmanın çaresine seçenek olabilir.

Önce sistemle ilgili bir iki detay aktarıp; ardından basın sohbeti sırasındaki notlarımdan ilginç detayları sizlerle paylaşacağım. “Satıştaki evler kiracısı hazır bir şekilde alınıyor. Tapu işlemleri e-mail üzerinden elektronik imza ile yapılıyor. Yatırımcı hiçbir evrak işiyle uğraşmıyor, her şeyi onlar adına biz buradaki ekibimiz ile çözüyoruz.

Kiraları Amerika’daki hesaplarına her ayın ilk haftası yatıyor. Kiracı ödemeyi yapmasa bile; biz şirket olarak bunu imzaladığımız kontrat ile garanti ediyoruz. Ayrıca yapmış oldukları gayrimenkul yatırımlarını, aynı fiyattan geri alma garantisi veriliyor.”

Aslında bunu keşfedenler olmuş. Son 5 yılda Türkler’in 100 milyon doların üzerinde satın alma yaptıkları daha önceki beyanatlarında var. Ama Giovanna Guzman ve Cengiz Bayırlı ile yaptığımız sohbetteki dikkati çeken başka noktalar oldu.

Mesela 2020 yılının Ocak-Ağustos döneminde 70 milyon dolarlık iş yapan ikiliye Türkler’in durumunu sorduğumuzda, satın almacı bazında yüzde 30-35 ağırlık teşkil ettiğini söylediler. Bundan da ilginç olan alıcıların ağırlıklı bölümü Türkler, Meksikalılar ve Brezilyalılar...

Sizce de ilginç değil mi? Ekonomi son derece sorunlu üç ekonominin insanları en büyük alıcı sayısını oluşturuyor. Diğer küçük orandaki alıcıları Avrupa’dan İtalyanlar, Fransızlar, Kanadalılar ve bir miktar da yerelde Newyorklu yatırımcılar oluşturuyor.

Yine ilginç ayrıntılardan biri ABD’nin 2008 Mortgage krizinden ders aldığına dair sohbetimiz oldu. O süreçte alım gücü olmayanlara yüksek bedellerle kredilendirme yoluyla yapılan satışların patlamasını yaşamıştık.

Bayırlı ve Guzman, ABD’nin bundan ders aldığını ve her iki başlığın da denge noktasına geldiğini, sıkı bir biçimde de denetlendiğini ifade etti. ‘Darısı başımıza’ ifadem ise toplu bir onay anlatırcasına aramızda gülüşmelere neden oldu.

Meseleyi bir gayrimenkul alımından çok, yatırım ve finansman kullanma şeklinde yorumladığınızda anlatılanlar daha da ilginç bir hal aldı. Yani ABD’den bu alımı yapıp, getirisini kasaya koymak ve bu yolla da dolaylı finansman kullanmak mümkün.

En önemli özelliği ise istendiği anda satış yapılabilme olanağı... Tüm bunları alt alta koyduğunuzda dikkatle incelenmeye değer bir seçenek. Yalnız çifte Türkiye piyasasına girip girmeyeceklerini sorduklarımda ‘buradaki flu ortamın’ yatırımcı gözüyle bakıldığında şimdilik uzak durulması gerektiğine işaret etmesi ilginçti.

Şimdi bir tarafta yasal prosedürleri net, geri alım ve kiracı garantisi veren, konutlardaki fiktif değerlerin eritildiği bir piyasa, öte tarafta Türkiye... Sizce verilen coşkuya rağmen rekabet şansı var mı? Üstelik 250 bin dolarlık alıma vatandaşlık garantisi verdiğimiz halde. Takdir sizin...

Üstelik Bayırlı’nın paylaştığına göre Türkiye’deki bir kaç günde 35 konut satılmış ve gidene kadar 50 satışın gerçekleşmesi bekleniyor. Ne diyordu reklamda çocuk annesine? Çok çalışmam lazım anne çok....

cetinunsalan@yahoo.com